Każdą inwestycję powinniśmy oprzeć na szczegółowej analizie rynku. W niniejszym artykule przedstawię Państwu podstawowe zagadnienia pozwalające zbadać popyt na rynku nieruchomości biurowych.

W pierwszej kolejności zalecam przeprowadzić "Klasyfikację Powierzchni biurowej" na danym rynku. Coraz więcej firm używa standaryzowanej klasyfikacji "A", "B" lub "C". Dla przykładu budynki biurowe klasy A to budynki spełniające najwyższe kryteria dotyczące lokalizacji, specyfikacji technicznej i wyposażenia, a także aranżacji wnętrz. Na lokalizację składa się dostępność i dobry dojazd środkami transportu, dostępność usług towarzyszących oraz cechy architektoniczne wyróżniające budynek. Elementy specyfikacji technicznej zawarte w najlepszych budynkach to nowoczesne systemy ogrzewania i klimatyzacji, podwieszane sufity i/lub podnoszone podłogi oraz możliwość łatwego kształtowania planu biur, szybkie windy, dobre oświetlenie biur światłem dziennym, reprezentacyjny hol. Istotne są również miejsca parkingowe z odpowiednim współczynnikiem do powierzchni budynku, z bezpośrednim dostępem do budynku biurowego, jak również miejsca parkingowe dla gości, a także zaprojektowane wcześniej, dozbrojone miejsca na ulokowanie serwerowni. Wyposażenie budynku powinno zawierać system zarządzania budynkiem BMS, centralną kontrolę systemów budynku, system przeciwpożarowy, dwóch lub więcej operatorów telekomunikacyjnych oraz okablowanie strukturalne wysokiej klasy, jak również wieloźródłowe zasilanie z automatycznym przełączaniem. Wyposażenie kuchni i wykładziny podłogowe są elementami dodatkowymi podnoszącymi standard budynku.

W kolejnym kroku polecam przeanalizować "Popyt Ilościowy" i "Popyt Jakościowy" na przestrzeni czasu, tj. dawniej, obecnie, w przyszłości - w rozumieniu spodziewanych trendów w przeciągu najbliższych jeden/dwóch lat, uwzględniając powierzchnie biurowe, niezależnie od stanu ich własności czy też jakości budynku. Powyższą analizę dokonujemy ze szczególnym zwróceniem uwagi na grupy popytowe - rodzaje firm tworzących popyt na rynku, sektory/branże tworzące głównie popyt, uwzględniając następujące preferencje najemców:

• - preferencje na dane klasy powierzchni,
• - preferencje dotyczące lokalizacji,
• - preferencje dotyczące standardu,
• - czynniki decydujące o wyborze budynku lub lokalu,
• - rozkład popytu rozważając najem, kupno oraz remonty/modernizacje,
• - rodzaj najmowanej powierzchni/modułów (open space, pokoje, inne),
• - preferowane okresy najmu,
• - najmowaną wielkość modułów,
• - potrzeby/preferencja odnośnie parkingów,
• - trendy rynkowe/preferencje najemców.

Analizując czynsze i trendy rynkowe w przedstawionym zakresie, uwzględniamy czynsze bazowe, efektywne, ofertowe, a także ich strukturę oraz całkowite opłaty ponoszone przez najemców. Istotna jest również powierzchnia będąca podstawą do naliczania czynszu, a więc, w jaki sposób rozliczane są powierzchnie wspólne, a w jaki toalety, kuchnie, parkingi. Przydatne będą informacje o tym, jakie główne czynniki wpływają na wysokość czynszów i od czego one zależą. Poboczną, ale nie mniej istotną kwestią jest waluta, w jakiej występują czynsze.

Ważkimi elementami dokonywanej analizy są wysokość kosztów eksploatacyjnych i elementów wchodzących w ich skład, w tym m.in. opłaty za media oraz sposób, w jaki koszty te są rozliczane (na zasadzie "open book", ryczałtu, czy też przy wykorzystaniu innego rozwiązania), a także wydatki operacyjne. Określenie zmiany ich wysokości na przestrzeni ostatnich trzech lat pozwoli nam na dokładniejsze oszacowanie kształtowania się stawek w przyszłości.

Analizując warunki najmu powierzchni biurowych uwzględniamy m.in., choć nie ograniczamy do:

• - okresów umów najmu,
• - indeksacji czynszów/ kosztów eksploatacyjnych,
• - depozytów, gwarancji bankowych, gwarancji,
• - okresów wypowiedzenia,
• - zwolnienia z płatności czynszów,
• - wydatków dewelopera/właściciela na dostosowanie biura do wymagań najemcy lub standardu najmowanego biura,
• - standard wykończenia.

Istotną częścią badania rynku jest określenie "Stopnia Pustostanu", rozumianego jako wskaźnik powierzchni niewynajętej, w dniu przeprowadzenia badania, we wszystkich ukończonych budynkach. Wyrażany jest on jako procent całkowitej powierzchni.

Na zakończenie przeprowadzanej analizy rynku nieruchomości komercyjnych warto przygotować zestawienie przykładowych transakcji najmu ostatniego roku zawierającą nazwę budynku, jego adres, nazwę najemcy, sektor jego działalności, wielkość najętej powierzchni oraz kwartał, w którym podpisano umowę, a także orientacyjną wysokość bazowej lub efektywnej stawki czynszowej. Warto również zwrócić uwagę na to czy transakcja dotyczy nowo wynajętej przez najemcę powierzchni, relokacji do nowego biura, czy też ekspansji w ramach danego budynku.

EFOR. NIERUCHOMOŚCI - Stobiński, Rafał

Mapa strony

·

Regulamin